Im Fokus - Märkte

Hotspots in Strandlage: Die Digitalwirtschaft entfacht einen Immobilienboom

Daten werden für unsere digitale Wirtschaft immer wichtiger. Deshalb sind Immobilien in Strandlage mittlerweile zu heiß begehrten Objekten geworden.

26.03.2019

Ben Forster

Ben Forster

Aktienanalyst, Team Global Real Estate

Die industrielle Revolution brachte ein Schienennetz hervor, das sich bis heute auf die Bewertungen von Immobilien auswirkt. Jetzt treibt die mittlerweile vierte industrielle Revolution die neueste Welle der Wertschöpfung an – für bestimmte Standorte in Strandlage.

Unser Schwerpunkt im Global-Cities-Team besteht darin, das sich ändernde Schicksal von Städten weltweit zu erforschen. Als Teil dessen analysieren wir sorgfältig industrielle, wirtschaftliche und kulturelle Trends, die sich nachhaltig auf die Bewertung bestimmter Vermögenswerte auswirken könnten. Unseres Erachtens ist die explosionsartige Verlegung von Glasfaserkabeln am Meeresboden mit dem Eisenbahnboom des 19. Jahrhunderts vergleichbar.

Die vierte industrielle Revolution

Wir erleben derzeit eine Entwicklung, die gemeinhin als vierte industrielle Revolution bezeichnet wird. In diesem „zweiten Maschinenzeitalter” (Link auf englischsprachige Seite) der digitalen Innovation wird die Produktion zunehmend von durch Algorithmen gesteuerten Robotern erledigt, während wir Menschen Wert schaffen, indem wir neue disruptive Geschäftsmodelle erfinden. Amazon, AirBnB und WeWork sind disruptive Kräfte, die in der wissensbasierten Wirtschaft des 21. Jahrhunderts bislang sehr erfolgreich waren.

Wie schon bei der ersten industriellen Revolution bedürfen diese Unternehmen talentierter Ingenieure und Vertriebsexperten. Aber dieses Mal sind sie in globalen Städten vorzufinden, wo disruptive Geschäftsideen schnell aufkeimen.

Diese neue Welle von milliardenschweren Unternehmen produziert Dienstleistungen (anstatt physischer Güter), die über nahtlose Technologieplattformen bereitgestellt werden. Sie bietet Nutzern eine erstklassige Erfahrung und mischt das Umfeld an etablierten Geschäften, Hotels und Büroflächen ordentlich auf.

Digitale Plattformen gewinnen ihren Wettbewerbsvorteil durch den Umfang ihrer Reichweite sowie Erkenntnisse aus Daten. Im Falle von Amazon Web Services (AWS) wird dies durch den globalen Cloud-Computing-Service deutlich, der im Begriff ist, ineffiziente Serverräume vor Ort schnell zu ersetzen. So wie Schienen Güter und Menschen an Bahnhöfe transportieren, transportieren Glasfaserkabel das wertvolle Gut „Daten” an Datenbahnhöfe. Die folgende Darstellung von Telegeography gibt Aufschluss über die wichtigsten Datenbahnhöfe für Glasfaserkabel. Sie verbinden das Internet zwischen Ländern und Kontinenten: 

Quelle: Telegeography, submarinecablemap.com

Weshalb Marseille eine Datendrehscheibe mit Verbindungen zu 43 Ländern ist

Da Daten für unsere digitale Wirtschaft immer stärker an Bedeutung gewinnen, sind Cloud-Computing-Unternehmen dabei, sich diese wertvollen Netzwerke und Liegenschaften in Strandlage zu sichern.

Die Entwickler von Unterwasserkabelsystemen waren zunächst Telekommunikationsnetzwerke, umfassen jetzt aber auch Cloud Computing / Content Provider wie Amazon, Google, Facebook und Microsoft. 

Im Jahr 2018 eröffneten Facebook und Microsoft das 6.500 Kilometer lange transatlantische Kommunikationskabel zwischen Virginia Beach (wie auf dem Hauptbild oben auf der Seite zu sehen ist) in der Nähe von Washington DC und Bilbao in Spanien. Mit einer Rekordgeschwindigkeit von 200 Terabit pro Sekunde verfügt es über genügend Kapazität, um 89 Millionen Videos in HD-Qualität gleichzeitig zu streamen (Link auf englischsprachige Seite). Derzeit plant die Hengtong-Gruppe das 12.100 Kilometer lange PEACE-Kabel, das Asien über Marseille mit Europa verbinden und dazu beitragen wird, „chinesische Unternehmen auf dem Korridor der „One Belt, One Road”-Initiative zu bedienen” (Link auf englischsprachige Seite).

Obwohl Daten mittlerweile in Lichtgeschwindigkeit unterwegs sind, sind geografische Vorteile für Netflix-Streamer ebenso wichtig wie für Passagiere von Hochgeschwindigkeitszügen. Den Weg des geringsten Widerstandes zu finden bedeutet, Stopps und Richtungsänderungen zu reduzieren, welche die Latenzzeiten und Verzögerungen bei der Datenübertragung erhöhen, wenn Inhalte von entfernten Kontinenten abgerufen werden.

Es ist wesentlich kostengünstiger, Kabel am Meeresboden als in besiedelten Landgebieten zu verlegen. Die Mehrheit dieser Kabel kommt an Küstenabschnitten in der Nähe von großen Bevölkerungszentren in globalen Städten an. In der Regel enden sie in einem lokalen betreiberneutralen Rechenzentrum, in dem die Daten ihre Reise zu Milliarden von Internetnutzern über Dutzende von Netzwerken hinweg fortsetzen können. Marseille erfüllt diese Kriterien, da es laut dem Rechenzentrumsbetreiber Interxion 4,5 Milliarden Datennutzer in 43 Ländern miteinander verbindet und mehr als 80 % des europäischen BIP innerhalb von 9 Millisekunden erreichen kann.

Vernetzung als Wertschöpfung

Wir gehen davon aus, dass die Eigentümer von hochvernetzten Datenbahnhöfen von der zunehmenden Präsenz von Unterwasserkabeln profitieren werden, da sich ein Netzwerkeffekt entwickelt. Komplexe Netzwerke sind schwierig zu replizieren (oder verlagern). Dies schafft Eintrittsbarrieren. Die Betreiber von Rechenzentren, die sich bereits in dominanten Positionen in „Strandlage” befinden, sind Digital Realty (New York), Interxion (Marseille), Equinix (Miami) and Coresite (Los Angeles).

Die folgende Abbildung veranschaulicht das Wachstum der „Vernetzung” innerhalb einer Einrichtung von Equinix und ist vergleichbar mit dem Wachstum von Transportnetzwerken.

Kundennetzwerkverbindungen in einer Equinix-Einrichtung über einen Zeitraum von fünf Jahren

Quelle: Equinix, 2016

Entwicklung des britischen Schienennetzes, 1839 bis 1901

Diese Karten wurden von Xuesheng You und Leigh Shaw-Taylor an der University of Cambridge im Rahmen des Forschungsprojekts „Transport, urbanization and economic development in England and Wales c.1670-1911” (Transport, Urbanisierung und wirtschaftliche Entwicklung in England und Wales ca. 1670 bis 1911) erstellt. Projekt-Website: https://www.campop.geog.cam.ac.uk/research/projects/transport/ (Link auf englischsprachige Seite)

Die Zahl der von der britischen Eisenbahn beförderten Personen verfünffachte sich in etwa von 5,5 Millionen im Jahr 1838 auf 30 Millionen sieben Jahre später (Link auf englischsprachige Seite). Equinix geht davon aus, dass sich die durch globale Verbindungen fließenden Daten bis 2021 auf 8.200 Terabit pro Sekunde – in nur vier Jahren – verfünffachen werden. Das entspricht dem Volumen von 41 MAREA-Kabeln (Seekabel, das die USA mit Europa verbindet):

Quelle: Equinix Global Interconnection Index 2018

Noch sind wir uns nicht ganz der Tatsache bewusst, wie viele Daten mit den prägenden Technologien dieser Zeit, wie z. B. 5G-Mobilfunknetze und das „Internet der Dinge”, das unsere Leben miteinander verbindet, generiert werden. Klar ist jedoch, dass ein rapider Anstieg der Datenmengen bevorsteht und Cloud-Computing-Anbieter wahrscheinlich eine wichtige Rolle bei deren Verwaltung spielen werden. Unternehmen wie Amazon und Google investieren schon jetzt Hunderte Millionen Dollar, um sich mit den modernen Äquivalenten des Grand Central Terminal zu vernetzen, bevor diese exorbitant hohe „Mieten” im Stile von Manhattan aufweisen. Die Sicherung geschäftskritischer Immobilien in Strandlage dürfte es den Investoren ermöglichen, von der vierten industriellen Revolution zu profitieren.

Küstenanlandung des MAREA-Kabels (links), PEACE-Kabel (rechts)


Die hierin geäußerten Ansichten und Meinungen stammen von dem Autor und stellen nicht notwendigerweise die in anderen Mitteilungen, Strategien oder Fonds von Schroders oder anderen Marktteilnehmern ausgedrückten oder aufgeführten Ansichten dar. Diese können sich ändern.